合宜住宅
合宜住宅是中华民国内政部于2010年4月22日推动的“健全房屋市场方案”办理的出售式公共住宅。为了改善以往国宅建筑品质不佳的问题，由政府提供土地，低价卖给民间厂商，由民间厂商提供资金技术兴建，承购需符合限定资格，提供无自有住宅的中低收入家庭以合宜价位购买，以达促进台北都会区住宅供给与需求之均衡，舒缓房价上涨情形之政策目标。[1]但合宜住宅弊案爆发后，内政部表示将不再续推此政策。
政策发展
住宅政策长期以来以辅助人民购置住宅为主要施政方向，惟对于整体住宅发展的掌握及展望尚有不足。面对照顾弱势者居住需求的新潮流，对于国内住宅照顾对象及协助方式，宜有所检讨及整合。长期住宅供需失调，庞大馀屋资源闲置造成的资金积压和民众期望的居住环境提升也是影响整体发展的因素。
2005年5月奉行政院核定“整体住宅政策”，揭示在“尊重市场机能”、“维护社会公义”、“鼓励民间参与”及“保障居住权利”的原则下，以达“健全住宅市场”、“建立公平效率之住宅补贴制度”及“提升居住环境品质”三大政策目标，结合政府与民间资源，在健全的住宅市场、合宜的居住品质、公平效率的住宅补贴与社会住宅的规划下，使不同所得水准、身心机能、性别、年龄、家户组成、族群文化之国民，拥有适居且有尊严的居住环境。[2]
由于台北都会地区房价高涨，造成中低收入及受薪阶级买不起房子的民怨。房屋市场的供需及价格存有相当大的地区差异，其中台北市因需求强劲，涨幅最高，此现象与区域发展、都市化程度、产业及人口空间分布等因素均密切相关。同时，土地供给、住宅资讯对称、市场资金、房贷利率、贷款条件及税负等，皆会影响房市供需及价格。[3]
为回应高房价民怨，2009年底行政院长吴敦义宣布于机场捷运A7站兴建“平价住宅”，当时的营建署长叶世文为实际推动者。后来平价住宅更名为“合宜住宅”，于2010年的“健全房屋市场方案”纳为行政院正式政策。而后，陆续核定“板桥浮洲合宜住宅”，提拟“淡海新市镇二期合宜住宅”，以及由地方政府自行推动的“桃园八德合宜住宅”、“台中精密园区合宜住宅”等，所有合宜住宅合计约13,000户，已成为政府推行的首要住宅政策。[4]
2010年建全房屋市场方案经由行政院经济建设委员会提出，根据内政部营建署2009年下半年“住宅需求动向调查”资料，购屋者购屋之主要考量为价格因素者占40％，其次为交通便利性占21％；在公共设施的期望方面，有31％的欲购屋者认为邻近捷运或火车站最为重要，其次为公园，显见交通的便利性对于购屋者而言非常重要。因此，经建会提议政府如能于都会区周边提供合宜价格的房屋，加上交通运输系统的改善，例如开辟道路或捷运系统，对于新购屋者将具有高度吸引力，应可适度纾解都会区中心都市住宅需求的压力，提升住民生活品质。[5]
2014年6月27日，因应高房价的问题，中央银行宣布扩大房贷管制区范围，增列新北及桃园共8个行政区，并新增第三户房贷规范、紧缩豪宅贷款及公司法人购置住宅贷款等四大打房措施。[6]
嘉磐建设董事长魏嘉铭表示，政府打房是打掉交易量，但房价不跌反涨。他建议政府全国觅地，委托建商盖合宜住宅，平稳首购及首换屋市场，年轻人才买得起房。[7]
销售方式
以桃园机场捷运A7站合宜住宅为例[8]
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销售阶段 |
销售时点 |
销售对象 |
|---|---|---|
| 第一阶段 | 兴建厂商取得建照后公开销售时 | 开放第一类资格条件者（须具有合宜住宅承购资格证明）承购。 |
| 第二阶段 | 第一阶段开始销售约3个月后尚有馀屋时 | 符合第一类资格条件者（须具有合宜住宅承购资格证明）得优先排序承购，如仍有馀屋，再开放至第二类资格条件者（须具有合宜住宅承购资格证明）承购。 |
| 第三阶段 | 第二阶段开始销售约3个月后尚有馀屋时 | 本阶段开始销售30日内，仅可销售符合第一类资格条件者（须具有合宜住宅承购资格证明），满30日后如仍有馀屋，开放一般民众承购，不再有任何资格限制。 |
目前执行案例
中央执行案例兴办模式
| 桃园机场捷运A7站合宜住宅 | 板桥浮洲合宜住宅 | |
|---|---|---|
| 每坪房价 | 15万元／坪以下[9] | 19.5万元／坪[10] |
| 附近建案房价 | 13~16万／坪 | 18万~20万／坪 |
| 兴建户数 | 3,960户 | 4,455户 |
| 转售年限 | 5年[11] | 10年[12] |
桃园机场捷运A7站合宜住宅[1]
| 标别 | 价格标 开标日期 |
得标厂商 | 标脱单价 （元/m2） |
标脱总面积 （公顷） |
标脱总价款 （元） |
|---|---|---|---|---|---|
| Ａ基地 | 2011-07-08 | 远雄建设事业股份有限公司 | 73,811 | 3.12 | 23亿290万3,200元整 |
| Ｂ基地 | 2011-07-08 | 皇翔建设股份有限公司 | 78,989 | 3.55 | 28亿410万9,500元整 |
| Ｃ基地 | 2011-07-08 | 名轩开发股份有限公司 | 80,160 | 1.17 | 9亿3,787万2,000元整 |
| Ｄ基地 | 2011-07-08 | 丽宝建设股份有限公司 | 80,500 | 1.97 | 15亿8,585万元整 |
- 2012年1月10日完成签约
- 2012年6月27日核定基本设计
- 2012年12月28日至2013年2月1日得标厂商陆续取得建造执照
- 2012年1月27日至2013年3月2日得标厂商陆续函报开工，规划兴建4,463户（含5％出租住宅225户）
- 2013年4月15日起至6月23日止办理第一阶段预售登记，登记案件共22,699件
- 2013年7月5日完成公开抽签
- 2013年7月22日起办理选屋签约作业
- 截至2013年9月18日止，4,238户合宜住宅均已销售完罄，预定2015年陆续完工交屋
- 2011年6月27日办理“新北市板桥浮洲合宜住宅招商投资兴建计画第一区及第二区土地标售案”公开招标
- 2011年9月30日完成投资计画书审查及价格标开标[14]
| 标别 | 得标厂商 | 标脱总价款 （元） |
|---|---|---|
| 第一区基地 | 日胜生活科技股份有限公司 | 59亿1,600万元整 |
| 第二区基地 | 日胜生活科技股份有限公司 | 90亿1,600万元整 |
- 2011年11月21日完成签约
- 2012年5月31日及6月1日取得建造执照，规划兴建4,455户合宜住宅（包括446户出租住宅）
- 截至2013年2月20日止，4,009户合宜住宅已全数完销。
- 截至2014年6月底已完成全区21-24层楼建筑物主体结构
- 预计2014年12月底取得使用执照，2015年3月底完工交屋
地方执行案例兴办模式
| 台中劳工合宜住宅 | 桃园八德合宜住宅（已停止） | |
|---|---|---|
| 基地位置 | 精密机械园区内 | 八德重划区内 |
| 每坪房价 | 12万元／坪 | 15万元／坪 |
| 附近建案房价 | 18万~20万／坪 | 18万~25万元／坪 |
| 基地坪数 | 1,810坪 | 6,500坪 |
| 销售对象 | 劳工为主 | 航空城拆迁户 |
| 转售年限 | 10年 |
台中劳工合宜住宅[15]
胡志强市长表示，为了照顾劳工，由经发局推出这项购屋与租屋的优惠政策，园区内的劳工若以贷款300万元计算，以“首购族”身分配合内政部与财政部的优惠房贷，每月本息仅需缴14,587元。而全国劳工平均年薪55万元，房贷仅占月薪约三分之一，尚称合理，应可负担。
胡市长强调，这次的劳工合宜住宅与政府统一兴建的国宅不同，市府已订好各项条件，透过招标程序委托建商兴建，并将审查投标厂商的预算、用料等项目。经发局长王诞生也说，施工期间将全力监督厂商，若有不符规定者，将可罚锾，严重时还可解约，市府一定会要求建商将房子盖好。
2013年11月22日办理住宅区公开招标，由新业建设以3亿4,210万元得标，超过市府底价271,497,229元，溢价比高达126%。[16]
2014年5月6日公告出售尚未售出之第二种住宅区土地划分的10个坵块（面积约为243~299坪），供未承购精密园区一期社区用地之一期厂商，兴建员工住宅提供或租售予其在职员工居住使用，受理时间至2014年6月5日止[17]
桃园八德合宜住宅[18]
桃园县集机场捷运、五杨高架及桃园航空城等多项重大公共工程于一身，房价、地价日趋高涨。县长吴志扬认为，不论房价、地价，所有涨价的利益都应回归公众，若房价无法符合市场期待，县府计画兴建的合宜住宅，相信能满足购屋族需求。
吴志扬说，由于机场捷运通车在即，“捷运的使用者”也是潜在购屋客层，因此县府计画在机场捷运A10、A20、A21站周边兴建合宜住宅，希望在捷运通车后，能造福使用捷运的通勤族。“合宜住宅必须物超所值，但又不能回到过去国宅品质。”吴志扬说，希望县内知名建商能优先投标，实现真正的居住正义。
吴志扬宣布将停止八德合宜住宅，并宣布“1515照顾您”住宅计画，承诺10年内将沿捷运发展及交通便捷地点，兴建结合社区营造和福利措施的“福利宅”至少1万户，计画优先在八德及中路地区兴建。并宣称是升级版的社会住宅，而桃园的社会住宅将不只提供弱势居住。
民进党桃园市长参选人郑文灿批评政策走不下去，八德合宜住宅案应该废标，但是吴志扬善后工作都还没有说明，就提出“福利宅”，这其实只是一张粗糙的选举支票。并提出“多元化社会住宅方案”：
- 政府区段征收得来的土地，或是其他公有土地，直接兴建社会住宅。
- 以容积奖励交换社会住宅。
- 闲置的校园或是蚊子馆，也改建成社会住宅，并希望至少要做到一区一社会住宅社区，以落实区域平衡。
2014年10月，内政部长陈威仁表示，政府将不再推合宜住宅，只会以“社会住宅”与“住宅租金补贴”为主[20]
合宜住宅与国民住宅的差别
社会住宅推动联盟召集人彭扬凯说明，国民住宅（简称国宅）是从1975年开始兴建，名称是从“国民住宅条例”而来，政府因应房价上涨，为满足国民购屋置产的需求，由政府自己兴建，并以低于市场的价格卖给民众。因景气不同国宅供需也有所变化，造成所谓“国宅乐透”的扭曲现象，政府已在2000年停止兴建。
至于合宜住宅，彭扬凯说：“是国宅的‘借尸还魂’”。政府将土地便宜卖给建商盖合宜宅，而建商必须以低于市价的价格卖给民众，然而合宜宅数量有限，又得要民众抽签取得申购资格，“乐透现象”复炽。[21]
| 合宜住宅 | 国民住宅 | |
|---|---|---|
| 兴办方式 | 政府征收土地，低价卖地给建商兴建住宅 | 政府直接兴建 |
| 年龄 | 年满20岁 | 年满20岁 |
| 户籍地 | 无限制 | 国宅所在地设有户籍 |
| 家庭组成 （条件择一） |
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|
| 家庭年收入 |
|
各县市不同 |
| 住宅持有条件 | 家庭成员无自有住宅 | 家庭成员无自有住宅，且无国宅贷款未清偿 |
| 转售年限 |
|
1年 |
注：取得证照15年以上的国宅，不受居住满一年才能转售的限制。[22]
争议
政策逻辑
供给房屋数量[23]
无壳蜗牛联盟表示，由政府推动兴建的合宜住宅，毕竟数量有限，因此要做的是民间不做的“只租不售”社会住宅，而不是重蹈过去盖国宅的无效作法，不然，在林口盖每坪“17万”平价住宅，只是帮建商提供后续炒作的空间与话题。
调节房价
有学者表示，合宜住宅乃过去“出售式国民住宅”的借尸还魂。但借鉴当今精华地段的国宅（如：成功国宅、大安国宅等），房价均随周边豪宅起舞，已经跟调节房价或照顾弱势扯不上边。合宜住宅也势必走上国宅的老路。政府护航合宜住宅的说辞，是借由“扩大供给”来调节房价[24]。但台湾近10年来房价飙涨的期间，2010年的普查指出，全台湾的空闲住宅达到156万户，占全部住宅之19.2%[25]。根本不是所谓的“市场供需法则”所能解释。加上目前政府推出的合宜住宅，仅占大台北都会区住宅存量的千分之四[26]，根本不可能撼动房价。除非我国政府有能力仿效新加坡掌握公有土地、由政府供给八成以上的住宅，才有调控市场的能力，否则“调节房价论”只是政府的自我催眠，以及对社会大众的公然欺骗。[27]
移转对象[28]
内政部22日表示，将在全台优先推出只租不售的“社会住宅”，预计提供27,777户给无法购屋的低收入者，以及兴建以出售为主的“合宜住宅”，总计8,918户。但立委质询时痛批，合宜住宅转移年限仅5年，也无限制转移对象，民众跟抽乐透一样，抽到了，5年后大赚一笔，不用苦于找土地的建商更可现赚77亿元。
低收入民众[29]
浮洲合宜住宅弃权率逾3成，A7合宜住宅平均弃权率15.4%。A7合宜宅联合销售中心副主委马士雄表示，弃权民众除已购入第2屋、资格不符，也有许多本身经济条件差、无法负担后续款项。
内政部营建署这2年分别在新北市板桥区浮洲与桃园县龟山乡兴办合宜住宅，顾名思义，便是价格合宜；前者每坪均价19.5万元，后者每坪均价15万元，均低于区域行情，让存款不多的民众也有能力承购。承购资格除限制家庭组合、名下不得有自有住宅，也规定年收入须低于当年度台北市50%分位点家庭平均所得。
不过以A7合宜住宅含车位的最小坪数房型，工程期约2年来算，1年须缴交55万元，交屋后每月须负担贷款约2.4万元。将坊间流行的“333购屋原则”──理财、房贷、生活费各占1/3月薪，回推民众购买合宜住宅的门槛，家庭月收入至少7万元，弱势民众根本无力负担。德明财经科技大学副教授花敬群批判，合宜住宅政策仅有经济能力中间偏上的民众受惠，对弱势族群并无帮助。
本质[27]
有学者表示，合宜住宅的机制，说穿了是将原本的公有土地、以及区段征收而得的土地，以较低价格卖给建商，再由建商兴建住宅预售，从中获取利润。不论A7、浮洲、或八德合宜住宅，内政部的正式公告案名都是“土地标售案”，也造成诸多问题。首先，《国有财产法》第53条已明载不得出售500坪以上之大面积国有土地，合宜住宅正可为这个规定解套，名正言顺标售。其次，合宜住宅的土地取得也造成强征土地的争议，包括A7案由政府首创“预标售”模式；淡海新市镇一期的土地还大量闲置，却要以合宜住宅的名义来强征淡海二期的土地。
行政程序
建商
段宜康指出，原本在板桥浮洲跟A7站征收土地的底价一坪为4万，政府标售底价一坪12万、建商得标价一坪来到25万9千，政府征收人民土地标售给建商盖合宜住宅，先将农用地变更为住宅用地，让政府大赚一笔，根本没有回馈给地主。“只有建商得到最多赚钱正义”，段宜康拿出营建署资料，显示建商以76亿9千多万元标得土地，销售总金额为328亿6百多万元，土地成本不到77亿，居住正义沦为帮建商找好土地，让各建商来标。[28]
有学者表示，虽然难以获知合宜住宅为建商带来的确实利润数据，但许多相关报导均显示出合宜住宅预计可为得标厂商带来数十亿甚至上百亿之可观收入。[30]此外，在政府的保障下，浮洲合宜住宅的建商获得250亿元的银行联合贷款，创下营建业的纪录。[31]
因此，合宜住宅可以说是“超低风险的暴利事业”。也正是这样的获利空间，让建商大力赞扬合宜住宅，并且为了得标不惜行贿。[27] [32]
预标售住宅[33]
公寓大厦管理条例第58条规定：“公寓大厦起造人或建筑业者，非经领得建造执照，不得办理销售。”在2012年8月8日的桃园县建照预审会议之前，营建署网站公然公告机场捷运A7站（桃园龟山）合宜住宅销售时间为10月10日。
山坡地[33]
山坡地保育条例定义的“山坡地”为海拔100公尺以上，坡度在5％以上，只要有一项，就是“山坡地”。机场捷运A7站（桃园龟山）合宜住宅的基地都符合这两个要件，而营建署把基地分成两期，一期的土地较平，营建署就以台地之名，把186公顷的山坡地解编，基地水土保持令人质疑。
环评、水保[33]
山坡地列为一般保护区，山坡地解编基地就不用经过环境影响评估，只有机场捷运A7站（桃园龟山）合宜住宅第二期50公顷的山坡地经过环评。政府公然逃避环评，基地水土保持品质没保证。
征收土地[33]
第二期没有第一期的顺向坡、地滑问题。但是多花数十亿元公帑征收50公顷，也没有明确的使用目的，未来机场捷运A7站（桃园龟山）合宜住宅基地往来的各项公共设施成本也会增加。
公共设施未定先画建筑线[33]
有学者表示，目前机场捷运A7站（桃园龟山）合宜住宅基地有四家建商得标，他们已提出建筑蓝图，而且不愿意改图。到时候公共设施只能迁就建商的蓝图，势必有意想不到的问题。
供水问题[33]
机场捷运A7站（桃园龟山）合宜住宅的236公顷土地，原来全部是农业区，因为在台地上，地势太高，缺水，所以形同废耕。现在要移入四万多人，而且还有工业、商业区，给排水系统也没有交代清楚。虽然营建署官员说没问题，但举不出具体水源与污水处理的策略，令人无法安心。
官商
桃园县政府首度由地方政府推出的八德合宜住宅，原本由远雄集团取得承作权，却爆发前副县长叶世文收贿案，桃园县政府多方检讨后，确定八德合宜住宅现有三块基地将不再兴建合宜住宅。[33]自合宜住宅弊案爆发后，内政部部长陈威仁表示，内政部主导的政策没有要盖合宜住宅，但地方政府基于调节当地住宅需要、地方特性要盖合宜住宅，“我们没有反对”。他也支持地方政府提供公有土地盖合宜住宅。[34]
有议员指出台中劳工合宜住宅和桃园合宜住宅一样，户数太少、供给不足，附近住宅区一坪大约18~20万元，合宜住宅一坪卖12万元，登记民众是否为劳工令人质疑。台中市政府经济发展局首长王诞生对此表示，桃园县先评选建商再开价，台中市则是先开价格标、并订出投标资格，最高价者得标，签约后，建商再根据市府要求提出兴建计画、预算书，通过审查才能动工；而一楼当商业使用，才能压低二楼以上的住宅价格。劳工合宜住宅土地底价一坪14万元，新业建设以18万元得标，未来房价还是12万元，坪数只能比市府要求的多、绝对不能少。本周将审查预算书，顺利的话，建商今年10、11月可取得建照，并开始预售。该处合宜住宅优先提供精机园区员工申购，必须是首购族、在职至少一年，家庭年收入低于台中市家庭平均所得五十％，以2012年来说，是96万元以下；更重要的是，10年内不得转卖，以杜绝人头户。[35]
住宅登记[36]
合宜住宅目的是提供有需求的一般民众能以低于市价的价钱购屋，台中市政府却以园区员工为优先，令人质疑台中劳工合宜住宅的必要性。
台中市政府指出，目前精密机械科技创新园区内约有1万2千多名员工，预计等到2期完成时，园区内将超过2万名员工，为了优先照顾在地劳工，必须先解决他们住的需求。
台中市政府经济发展局工业科承办员林建达表示，这块0.6公顷的工业住宅用地，是由精密科学园区释出，因此会议讨论时决议优先让园区员工承购，第2波才由一般劳工申购，其中并无法律限制及约束，也符合劳工住宅原意。且今年还有2处由都发局进行的合宜住宅，若未申请到的民众可多加留意讯息。
施工管理
板桥浮洲合宜住宅包商克扣工资及下包商工程款，400多名工人长达10个月领不到工资。心成企业行先向新亚建设开发股份有限公司标到A3北区的A、B两栋大楼、约6,000万元板模工程，再分包给下游20个小包商，但工程快完工时，借故用“进度落后”、“偷工减料”挑剔，逼小包离场，并克扣每名板模工每天约2,500元的工资，及各家的工程款数十万到上百万，不法所得达1,051万元。此外，也传出承包商涉嫌收受回扣与工程验收放水等弊案，共有中兴电工、同开营造、新世纪光电、新亚建设、昱晶能源科技、以及泰诚发展营造等公司遭检调单位搜索。
工安管理[38]
营检署表示，板桥浮洲合宜住宅基地均依政府有关工程规定施作，偶发之意外仅如2012年11月30日A6基地东区发生地梁钢筋尚未固定，致造成1死2伤工安事件；2013年7月6日A6西区及8月31日A6东区因工人个人身体状况，造成2人死亡；2014年6月28日A6西区，1名升降梯操作工下工后，不明原因于1楼店铺内死亡，现正由检警单位调查死亡原因。探究以上事件原因，属工安意外者仅有1件，营建署已督促厂商严格遵守政府相关安卫规定施作，避免后续重大工安事件再度发生。2014年11月4日，板桥浮洲合宜住宅A6区再次传出工安意外，造成一名工人受伤[39][40]。
相关条目
注释与参考资料
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